【孤独死】は「事故物件」か、全宅連の見解は？

ピタットハウス保谷店　売買課の渡辺です。

自殺や病死、孤独死について興味深い記事があったのでご紹介したいと思います。

自殺や病死、孤独死など、賃貸物件内での入居者死亡リスクは賃貸を経営する皆さんにとって共通の悩みだと思います。

日本の人口減少や高齢化を考えれば賃貸住宅における高齢者の受け入れは有効な空室対策です。むしろ競争が激しくなっている賃貸経営で生き残っていくためには必須戦略です。

しかし、万が一、孤独死等の発生によって【事故物件】の扱いとなってしまえば、空室が長期間続いてしまう、家賃も相場より下げなければ決まらない、といった状況になりかねません。

そんな中、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が「孤独死」について非常に興味深い見解を示したとニュースになりました。

全宅連は孤独死について「ただちに【事故物件】となると考えることはできない」と言明したのです。

全宅連が今年３月の報告書（※）で発表した考え方は次のとおりです。

①孤独死については、原則として説明・告知の必要はないものとする。

②ただし、臭気によって近隣から居住者に異変が生じている可能性が指摘された後に孤独死の事実が発覚した場合には説明・告知をする必要があるものとする。

③②の場合であっても次の借主が通常想定される契約期間満了まで当該物件の利用を継続しは場合には、借主はその次の借主に対し説明告知する必要はないものとする。

④媒介業者は業者としての通常の注意に基づき②の事実を知った場合に限り、上記②③と同等の取り扱いをするものとする。

※令和２年３月発表

【令和元年度　住宅確保要配慮者等の居住支援に関する調査研究報告書】

公益社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会

公益社団法人　全国宅地建物取引業保証協会

上記はあくまでも全宅連の見解です。

孤独死の告知が必要なくなったわけではありません。

国も高齢者等の住宅確保策として賃貸住宅の活用を推進していますが、事故物件化リスクが障害となって思うように進んでいないのが現状です。

そもそも【事故物件】とは何かの定義はありません。

また【心理的瑕疵】とは（裁判では『嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥』とされる）

が生じる物件であるとしています。心理的瑕疵は一般的に気になるポイントのほかAさんは気にするがBさんは気にしないというように人にはそれぞれ気になるポイントが違います。

弊社では、孤独死も含め心理的瑕疵が考えらるものは事故物件として紹介しております。

【説明・告知が必要な孤独死】が定義され、それ以外の孤独死が事故物件として扱われないルールとなれば、高齢者等の住居支援は大きく進展していくことでしょう。

これから日本が迎える超高齢化社会。今回の全宅連の報告書は世間の孤独死の考え方を変えるひとつの転機となるのでしょうか。。。