空室対策としての「賃料減額」判断基準

春の引っ越しシーズンもいよいよ大詰め！！

コロナによって学生需要の戻りが鈍いエリアせはこの3月が勝負どころになります。

時間的な猶予がない場合には、「賃料減額」も視野に入れるといいと思います。

賃料の減額する最大のメリットは、やはり「早期に入居者を見つけられること」です。

理想はもちろん、人気設備の導入等で物件の価値を高め、賃料を維持しながら新規入居者を獲得することですが、十分な予算や時間が確保できない中、で効率的な対策を施すのは簡単ではありません。

その点、賃料減額には万人に対して効果が期待できるうえ、工事期間などもなくすぐに広告などでアピールできます！

今の賃料で空室期間が延びるより、減額によって空室期間を圧縮したほうがトータルの収支を安定させる効果も見込めます！！

賃料を減額すると空室解消の効果は高いですが、その一方で気になるのはこ効果が高いゆえのリスクです。賃料収入の減少はもちろん、それ以外にも次のようなリスクがあることも把握しておきましょう。

①トラブル発生リスクの増大

賃料を下げるということは、申し込みがあった際の審査基準・特に収入面の審査を緩めざる得ないということでもあります。必ずそうなるとは限りませんが、それによって賃料滞納マや生-問題などのトラブルが増える傾向にあることも事実です。

②他の部屋からの減額交渉

新規入居者が安い賃料で契約したと知れば、他の部屋が「うちも賃料を下げてくほしい」と主張してくるのは自然の流れです。昨今はインターネットで簡単に募集情報を調べられるため、賃料減額交渉が発生するリスクは以前よりも増しています。

③売却価格の下落リスク

収益不動産の価格は、年間に賃料収入を市場の利回りで割り戻す「収益還元法」で算出するのが主流です。

つまり、賃料を下げると分子となる年間賃料収入も減り、物件価格事態も下がってしまうことになります。

数年以内に売却の予定がある場合などは賃料減額の影響が大きいため、敷金・礼金の免除やフリーレントの採用、募集広告費の増額等、「賃料の維持しつつ費用面で訴求する集客戦略」も検討したいものです。

リスクを孕む賃料減額ですが、それでもメリット大と判断できる場合には、「周辺の競合物件が減額を始める前」に早急に手を打つべきです。減額の目安は次に計算式で速算できます。

①予想空室期間とは「このままだと現実となるだろう空室期間」、そして②理想空室期間とは、「賃料を下げたからには実現したい空室期間」を指します。

仮に、解約発生周期が4年（48か月）で賃料6万円の物件があり、「減額すれば2か月で決まる、減額しなければ6か月かかる」と予想できる場合、①予想空室期間は

6か月、②理想空室期間は2か月と設定され、賃料減額幅は

（6か月-2か月）×6万円÷（48か月-2か月）=5217円と算出されます。

この結果②賃料減額によって2か月以内に決まると予測できるなら5217円まで下げられる！

5217円未満の減額なら空室を6か月つくるより収支はプラスになるということです。

賃貸経営者にとって、「できるだけ賃料は下げたくない」という気持ちは当然です。

しかし、コロナ禍の出口はいまだ見えず、今年のシーズンも例年通りとは言い難い状況です。

難しい判断ではありますが、場合によっては「損して得取れ」の戦略を採用し、経営祈願の早期安定化を図ることも検討していきましょう。